我國房地產行業發展趨勢
思瀚產業研究院    2023-03-21

我國房地產市場的長期發展本質上來源于城鎮化過程中城市人口對住房的巨大需求，穩定增長的宏觀經濟和持續推進的城鎮化進程是推動我國房地產市場 發展的主要因素。目前來看，隨著我國人均可支配收入的穩定增長，國內經濟不斷向前發展，以及持續快速的城鎮化進程，我國房地產市場的未來發展依然堅定向好。但經過多年的高速發展，我國房地產業正處于結構性轉變的關鍵時期，行 業供需矛盾通過一系列的宏觀調控逐漸趨于緩和，行業發展逐漸趨于理性。

隨著市場環境的逐漸改變，一部分不能適應變化的企業逐漸被淘汰，行業內的并購整合會逐漸增多，行業集中度逐漸得到提高。部分有實力的企業會率先“走出去”， 開拓海外市場。而且隨著房地產金融的逐漸發展，企業的運營模式也會逐漸向“輕資產”進行轉變，使得行業的運營模式得到不斷的創新。

（1）宏觀經濟及人均可支配收入持續穩定增長，房地產業發展長期向好

改革開放以來，我國經濟保持平穩高速發展，2021 年度，我國國內生產總值 約為 114.92 萬億元，從經濟規模上看，2021 年是 2011 年的 2.4 倍，我國 GDP 總 量也是再創新高，中國成為全球主要經濟體中唯一實現經濟增長的國家。2022 年 度，我國 GDP 同比增速全年呈現逐漸抬升態勢。即使未來宏觀經濟增速可能會 逐步放緩，但預期國家經濟仍能夠維持穩定的發展趨勢，為房地產業長期穩定發 展創造了良好的經濟環境。

（2）持續快速的城鎮化進程及城鎮居民居住水平的不斷改善有利于繼續推動房地產市場的發展

房地產市場旺盛需求的主要原因在于人口的大規模向城市遷移，截至 2016 年末，我國常住人口城鎮化率水平為 57.35%，與發達國家平均 70%-80%的水平 仍然存在較大差距。根據發達國家的城市化經驗，城市化率在 30%-70%期間是 加速城市化的時期。

根據中國指數研究院測算，十四五”時期，內地將繼續堅持推進以人為核心的新型城鎮化，2020-2025 年城鎮化率將以年均 1 個百分點的幅度提升，至 2025 年預計城鎮化率將提升至 66.6%，全國城鎮人口將達到近 9.5 億人。由此測算， 未來五年全國累計新增城鎮人口將在 8,433 萬人左右，新增城鎮人口產生的住房 需求將成為未來房地產市場總需求的堅實支撐，持續的新增住房需求仍客觀存在。

（3）行業市場供需矛盾將日益緩和，行業利潤空間將逐步回歸理性

近年來，國家對房地產進行了一系列的宏觀調控，部分地區房地產市場過熱 勢頭得到有效控制，房地產銷售價格上漲勢頭放緩，同時房地產市場規模不斷增 長，國家通過限購、興建保障房等一系列措施，以及市場的自我調節，使得緊張 的供需矛盾趨于緩和。部分三、四線城市在之前行業過熱的時候大量興建房地產 項目，導致行業平穩發展后出現供大于求的情況，房地產銷售難度顯著增加。隨 著土地成本的穩步上漲，建材價格及人工成本持續上升，房地產開發成本的上漲 壓力不斷顯現。并且，受到城市建設的逐漸完善、住房供需逐漸平衡等多方面因 素的影響，近幾年房地產企業的盈利水平逐漸平緩回歸至合理水平，行業利潤水 平將趨于平穩。

（4）房地產行業并購重組加劇，集中度將進一步提高

經過 30 多年的發展，我國房地產行業中已經涌現出相當一批具有良好口碑、 資金實力雄厚、具備高水平開發能力的企業。同時，土地供應市場日益規范，并愈趨市場化，有實力的房地產企業將具備更強的競爭優勢。行業的進入門檻將越來越高，行業集中度將不斷提高，規?；?、集團化和品牌化將成為主要企業的發展方向，未來的行業格局可能在競爭態勢、商業模式等方面出現較大轉變，重點 市場將進入品牌主導下的精細化競爭態勢，實力較弱的中小企業將逐漸難以在與 行業巨頭的競爭中取得先機。

隨著市場化程度的加深，資本實力強大并且運作規 范的房地產企業將逐步獲得更大的競爭優勢，綜合實力弱小的企業將逐步被收購 兼并退出市場。同時，行業領導企業將逐漸明確定位，在房地產細分領域不斷提 升實力，進行差異化競爭。

（5）國內市場區域分化加劇，實力企業加速海外布局

由于一線城市和部分區域中心城市集中了全國最優質的商業、教育、醫療等 資源，未來仍然面臨持續人口凈流入，其中主要是以有置業需求的年輕人口為主，未來此類城市依然會保持較為突出的房屋供需矛盾。隨著購房限制政策的放松， 一線及重點二、三線城市房地產市場將會逐步回暖。同時，部分三、四線城市面 臨人口結構老化、青年人口持續流出、經濟增長放緩等因素影響，當地購房需求 逐漸減少，存在房地產銷售規模下降的風險。

近年來，國內部分房地產企業逐漸開始進行海外市場的開拓，積極實行“走 出去”戰略。在海外開展產業布局，首先是為了實現房地產企業自身的國際化需求，吸收發達國家和地區先進的房地產開發與運營的經驗，持續提高自身的經營實力和市場競爭力；其次是著力于開發自身的市場份額，提高企業的國際知名度， 為企業未來全球化發展奠定堅實的基礎；同時，由于房地產企業的經營對政策變 化、經濟周期波動較為敏感，開拓海外地區的業務可以使公司有效對抗區域性市 場波動的風險，降低公司自身的經營風險。

未來，有實力的房地產開發企業將借助在國內市場的品牌影響力，利用國內中高收入家庭開始海外置業的契機，進一 步加大海外市場的擴張力度，在海外具有發展潛力的市場進行產業布局，海外市 場將成為實力企業的新的規模和利潤增長點。

（6）房地產投融資模式持續進化，行業運營模式不斷創新

近年來，房地產企業逐漸進化自身的投融資模式，不斷探索輕資產運營的模 式，加速與資本市場的融合。房地產企業目前并不局限于銀行借款、股權及債權 融資等傳統獲取資金的渠道，也逐漸發展私募基金等獲取資金的新渠道。目前， 房地產企業正利用資本市場，從通過開發、建設、銷售獲取利潤的傳統行業運營 模式轉向“輕資產、重運營”的創新運營模式?，F階段，房地產企業可以通過“小股 操盤”、合作開發的模式，主要利用自身品牌和建設管理能力的輸出獲取收益， 替代了以往憑借大量資金投入獲取收益的開發模式。

同時，部分房地產企業對自 身業務也開始實行轉型，從單純的開發商轉變為綜合社區服務提供商，利用互聯 網概念，為住戶提供綜合的社區服務。房地產企業自身還通過設立房地產投資基 金，在資本市場上募資，利用自身在房地產行業的優勢，對市場上的優質項目進 行投資以獲取投資收益。未來，隨著房地產行業及房地產金融的不斷發展，房地 產企業的投融資模式及運營模式將進一步多元化、個性化、定制化，與資本市場 的結合更加緊密。

（7）行業調控效果逐漸顯現，市場逐步回歸理性

2017 年，房地產行業歷經了史上最嚴調控期，限購、限貸、限價等傳統調控政策持續加碼，限商、限售、限簽等新政策不斷出臺，商品房銷售增速逐月回落， 過快上漲的房價也得到遏制，行業調控效果逐漸顯現，市場逐步回歸理性。

截至 2021 年末，中央經濟工作會議和政府已多次圍繞“房子是用來住的、不是用來炒”的總基調來實施政策手段和完成政策目標，行業常態化、差異化調控 不會放松，并將保持一定的穩定性和連續性。與此同時，防風險作為當前中央經濟工作會議和政府的重要內容，意味著房地產行業面臨的資金環境將持續緊縮， 對企業的運營能力提出更高要求。在看到市場波動風險的同時，我們認為調控只是完善房地產行業長效機制的階段性手段，其目的是為防范化解市場風險，保持 房地產市場平穩健康發展。在此背景下，房地產企業積極改進經營模式，回歸產 品本源，推動企業高質量發展。